北京二套房界定是怎样的?

二套房认定标准：二套房"认房又认贷"根据新的规定，三种情况将被认定二套房：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。可以看出，新的二套房认定标准更为严格。此前，各家银行认定"二套房"均参照全国联网的征信记录，只要有银行贷款记录即视为二套房。如果按银行原来的二套房认定标准，购房者名下即使有多套房产，只要没有贷款过，到银行申请房贷都将视为首套房，而现在这个方法就行不通了。
在新的二套房认定标准中被银行认定为二套房的七种情况：
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
根据新的二套房认定标准，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
根据目前银行“认贷又认房”的二套房认定标准，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
目前银行对二套房认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

买房资格算一套，非京籍  有北京5年连续社保或5年纳税可以购买一套北京房产的。
但是贷款资格应该算二套，或者自己去央行查一下征信，要是查不到你的公积金贷款，你就可以按一套贷款买，要是能查到山东的贷款，就只能按二套贷款了。
二套贷款商贷的话，首付60%，贷款利率上浮，具体上浮多少，每家银行比一样，基本在10%-20%，据说新政策要变成二套首付70%，利率上浮30%，不过目前没执行呢。
二套走公积金贷款的话，需要在北京有公积金且连续缴存12个月，而且山东这套房子按家庭人头算，人均面积要小于29平米，家庭人口包括夫妻二人+未成年子女。同样按照二套利率算。不过公积金一般只能贷80W，比商贷少，就是利率比商贷低一些

第一类：首次购房已贷款，再次购房仍需使用贷款的人群
典型案例：a先生第一套住房为2006年贷款购置，现为改善居住条件，想购置一套大点的房子，因手中资金不足，还需使用贷款。
专家解析：专家分析说，因为a先生之前有过贷款购房纪录，再次贷款购房银行对其审核时，在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录，这种情况通常会被认定为二套房。
　　第二类：首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的人群
典型案例：b女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
专家解析：专家解释说，在公积金二套房新政未下发前，像b女士这种情况可以享受首付20%的优惠。但3月1日起公积金二套房提高首付比例至四成，因b女士首套房购买时使用的是商业贷款，购买第二套房用公积金贷款则会被算作二套，首付比例为四成。
　　第三类：首套房贷款结清并已出售，再次使用贷款购房的人群
典型案例：c先生曾贷款购买过一套房产，今年年初将贷款结清，并已将此房产出售后，现在想贷款购买一套面积大些的房产。
专家解析：专家分析说，像c先生这种情况，不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金，因为购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来，那么根据现在的银行政策，无论其首套住房贷款是否结清、出售，再次购房时贷款都会被认定为二套房。
　　第四类：结婚前曾贷款购房，婚后任何一方再申请贷款的人群
典型案例：d先生结婚前曾贷款购置过一套房产，婚后想再贷款买一套房，考虑到自己已有过贷款，所以想用配偶名义申请贷款。
专家解析：专家指出，二套房的界定是以家庭为单位的，商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录，婚后无论以任何一方的名义申请贷款，都是属于二套房的范畴，所以像d先生这种情况也会按二套房政策执行。
　　第五类：夫妻一方有过贷款，以家庭成年子女名义再申请贷款的人群
典型案例：夫妻e先生和f女士，他们之前曾有过一次贷款购房纪录，现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购买第二套房。
专家解析：像e先生和f女士这种情况，以女儿名义再次申请贷款购房的也是会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位，包括成年子女也属于家庭成员之一，所以夫妻一方有过贷款，以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算作二套房。
　　第六类：夫妻一方贷款所购房产，离异后判给另一方，购买人再次申请贷款的人群
典型案例：g先生和h女士结婚后，以g先生的名义贷款购买过一套房产，双方离异后将此房产判给了h女士,现g先生想再使用贷款购置一套住房。
专家解析：虽然g先生贷款购买的房产离异后判给了h女士，但在央行的征信系统中还是会查到g先生的贷款纪录，所以g先生再次贷款购房时也是属于二套房。
　　第七类：首次贷款所购房产属“改善型”住房，再次使用贷款购房的人群
典型案例：i女士2005年贷款购买过一套50平方米的小户型，她现在的居住条件低于北京市住房平均水平，因为孩子长大了房子不够居住，现在她想再换套面积大点的房产，当然还是贷款购房。
专家解析：如果i女士去年购房，那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理，第二次贷款购房的首付和利率可比照首套住房贷款政策。但是，在今年新的“国十一条”政策出台后，未提及改善型住房如何操作，根据各家商业银行目前的二套房贷款政策，已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人首套住房有过贷款纪录，那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平，都会按二套房贷款政策严格执行，首付40%，利率上浮1.1倍。
　　第八类：曾在异地贷款购房，在北京再次申请贷款的人群
典型案例：2002年，j先生曾在老家山东贷款购置过一套房产，因工作调动，现打算在北京再购买一套小户型的住房。